O indicador de operação Serviço de administração e intermediação de bem imóvel (código 020301) integra o Cadastro Fiscal da Reforma (CFF), tabela de referência para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e para a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).
O indicador define três parâmetros que determinam o tratamento fiscal da operação: o local do fornecimento, o local da operação e as características do fornecimento.
Fiscal.io Monitor — consulte NF-e e NFS-e emitidas contra o seu CNPJ e confira se o local da operação declarado pelos fornecedores está alinhado a este indicador. GratuitoBase legal e aplicação prática
Abaixo, você encontra: a fundamentação na LC 214/2025 e na EC 132/2023; a correspondência com os campos dos documentos fiscais eletrônicos (NF-e, NFC-e, CT-e, NFS-e); e os textos oficiais publicados no cadastro — referência direta para configuração de sistemas, integração de ERPs e auditoria fiscal.
Na LC 214/2025 (16 de janeiro de 2025), o “local da operação” está na Seção IV do regime comum, em especial no art. 11. Para cada tipo de bem ou serviço, a lei responde com clareza: em que lugar a operação se considera realizada.
No topo da página, o guia apresenta os três campos que compõem o indicador — local do fornecimento (ponto de origem da operação), local da operação (onde o imposto incide e para qual ente a receita é destinada) e características do fornecimento (modalidade de entrega ou disponibilização). São esses valores que o emissor deve conferir ao preencher ou validar o campo correspondente no XML da nota fiscal, no ERP ou no sistema de emissão.
Esse “onde” é determinante para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e para a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). O art. 15 trata da soma das alíquotas do IBS: em regra, o destino da operação (Estado, Município ou DF) acompanha o local da ocorrência definido no art. 11, nos termos do parágrafo único do art. 15.
O indicador Serviço de administração e intermediação de bem imóvel (código 020301) no Cadastro Fiscal da Reforma (CFF) é um registro oficial da tabela de indicadores de local de operação: reúne local do fornecimento, local da operação e características do fornecimento em um "endereço fiscal" único para aquela hipótese.
Na prática, isso aparece na NF-e, na NFC-e, na NFS-e (conforme o caso) e nos sistemas que seguem leiautes e Notas Técnicas da Receita Federal — ou seja, além do texto legal, é o que o emissor ou o ERP precisa informar corretamente na operação.
O CFF guarda a hipótese em forma de tabela; já o nome dos campos, a obrigatoriedade e a validação no XML seguem a norma técnica vigente na data de cada emissão — por isso convém consultar a Nota Técnica aplicável àquele período.
O indicador e a tributação pelo destino
Na LC 214/2025, o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento do fornecimento (art. 10). Mas a pergunta que determina onde o imposto é devido — e qual ente recebe a receita — é respondida pelo art. 11: em que lugar a operação se considera realizada? O indicador do CFF codifica exatamente essa resposta: para cada hipótese (bem móvel, serviço presencial, transporte de carga etc.), o indicador aponta qual regra do art. 11 se aplica e, portanto, qual município, estado ou Distrito Federal é o destinatário do IBS.
O impacto é direto no cálculo: o art. 15 da LC 214/2025 vincula as alíquotas do IBS ao destino da operação, remetendo ao local definido no art. 11. Registrar o indicador incorreto no documento fiscal equivale a destinar o tributo ao ente errado — com risco de autuação para o emitente e de crédito indevido para o tomador.
Nos documentos fiscais eletrônicos, a NT 2025.002 introduz o grupo IBS/CBS na NF-e e na NFC-e, com o campo cClassTrib (código de classificação tributária), que vincula cada item da nota à sua hipótese legal específica — a mesma hipótese que o indicador do CFF representa. Durante o período de transição (vigência a partir de 2026), o preenchimento é progressivamente obrigatório; consulte a versão vigente da NT para verificar o status atual de cada campo.